RiSOKOセミナー『倉庫が足りない！需要が増す機能型倉庫の実態と今後の供給』第一弾　【5分31～27分43秒】

今回は、2020年10月13日に行ったRiSOKOセミナー『倉庫が足りない！需要が増す機能型倉庫の実態と今後の供給』について、お時間の関係などでセミナーに参加できなかった方のため、内容を要約してご紹介したいと思います。
なお、セミナーは1時間半にわたる動画となりますので、この記事では、いくつかに話題に分割し、動画の内容をテキスト化するという方式でご紹介します。

動画を見るお時間がある方は、ぜひ本編動画をご覧ください。

本座談会の議題について【5分31秒～6分57秒程度】

寺内：フリーロケーションの寺内です。よろしくお願い致します。

いわゆる『マルチテナント型の倉庫』というものが、勢い衰えることなくどんどん建っていってる。

これは以前から「もうそろそろキャパオーバーなのでは？」などと言われながらも、不思議なことに時間とともに1年・2年で必ず埋まっていって、また新しいもが建っていくという流れになっています。

このような状況は、皆さんも「これは何故？」と思っている方も多いのではないかと思います。。

それに加えて、昨今は「荷主さん自ら倉庫を建てるというケースも多い」というふうに、三和建設さんからお聞きをしています。

しかも、それが普通の倉庫ではなくて、何か特殊な機能を持った倉庫の問い合わせが多くなっているとお聞きしています。そこで本日は、その実態と、そういうものを建てる時のポイントなどにつきまして、参加いただいているパネラーの皆様と掘り下げていきたいと思っております。

まずは、倉庫の実際の建築に携わっておられるの三和建設さんから、その実情というものをお伺いしたいと思います。

株式会社フリーロケーション　寺内　石一　氏

【資格・所属団体等】
公益社団法人　日本ロジスティクス・システム協会
物流技術管理士　専門委員　（論文審査・面接）

現在の倉庫建設の実情とは？【6分58秒～10分33秒】

寺内：御社から見た倉庫建設の現状はどういうふうに捉えられていますでしょうか？

松本：三和建設の松本です。よろしくお願いします。

松本：まず、先ほど寺内さんのお話にもあったように、実際に「今、倉庫がどれぐらい建っているか？」というのをお示しできたらと思い、国交省から出ているデータをご紹介します。2008年のリーマンショックで落ち込んでますが、そこから年々右肩上がりで床面積・棟数ともに増えているのが現状です。
2019年が最高ぐらいに行くんじゃないかというデータになっています。

松本：：一方、お話にあったような大型のマルチテナント型物流施設の「需要とのギャップという空室率」を示しているものとなります。首都圏と近畿圏のデータとなっており、首都圏で言えば「2%以下」というような推移です。
近畿圏でも「10%は切った状態がずっと続いてます。」というような状態で推移しています。

松本：一方、弊社が得意としている機能型倉庫についてですが、『マルチテナントのような汎用性を求めるような倉庫ではなく、そこには入りきらないような使い方が求められている、機能が決まっている倉庫』というふうに定義付けています。

マルチテナントに対して、物流不動産の中ではBTS「ビルトトゥースイーツ」という呼び方をしてますが、その中でも特に弊社が得意としているのは、実績や設計力が求められる危険物倉庫や温度管理、冷蔵・冷凍・定温倉庫となります。他にも、倉庫の中の自動化・省力化というようなところが、弊社の『RiSOKO（リソウコ）』の機能型倉庫ソリューションとなります。

松本：次に、弊社に寄せられた実際の相談件数の推移ですけが、過去3年のデータを取ってみました。上図の通り、3年前が13件、そこから21件、67件と、大小さまざま、改修などもありますが、この2年で3倍程度に増えています。

特に危険物に関する倉庫というのは、毎年倍以上の増加傾向になっています。
温度管理については、昨年3件だったのが今年になって17件となります。改修も含め現状は上図のような推移をしています。

松本：次に、1年間を通しての問い合わせの推移について、上図にありますように年間通して相談がなかった月がないというような感じで、コロナもありましたが、相談の件数は相変わらず順調に推移をしております。

松本：一例をご紹介すると、これは弊社で計画をさせて頂いて、これから工事が始まる物件です。医薬品を取り扱う会社様で、上図のように今までオープンにしていましたが、下のような改修を行って温度管理ができるようにというGDP対応となります。現在では、こういった事案が増えております。

物流・倉庫業界はあらゆる製品を生産者から消費者の元に届ける架け橋となる経済の根幹を支える業界です。多くのお取引で培ってきたノウハウや知見、ネットワークを活かして有益な情報を提供するRiSOKOセミナーを通じてお客さまの物流戦略の一助となればと考えております。

倉庫建設の現状を受けての感想について（寺内　石一氏）　【10分37秒～11分38秒】

事前のご質問でもありましたけど「機能型倉庫って何？」ということでしたが、御社が定義されているのは、『BTS』と言葉もありましたが、その中でも特に温度管理であったり危険物であったり、それから場合によっては、ロボティクス、省人化というものを今回、機能型倉庫と定義されているということですね？

松本：はい、そうです。
寺内：はい。ありがとうございます。

それでは、こういうものが「なぜ伸びてきているのか？」。
確かに、当社にも実際に荷主さんが「倉庫を建てたい」とか、それも危険物であったり、何か特殊なニーズに対応する倉庫を求められている問い合わせが「確かに増えてきているな」という感じはいたします。このような流れの中に、「どういう背景や要因があるのか？」ということを、荷主の目線からお話をお伺いしていきたいと思っております。

荷主側から見た倉庫需要が増えている要因とは？　【11分41秒～19分20秒】

荒木：サンスターの荒木です。

確かに、危険物倉庫だけではなくて温度管理倉庫などが、2019年、令和になってから特に増加しています。

荒木：今回のコロナ災害で「物流も大きく変化した」というのが今の現状です。

どういうことかと言いますと、コロナで人が外に出なくなったことにより、販売チャネルやカテゴリーが大きく変わりました。
通販が１５０％と大きく増えスーパーやドラッグストアも増加しました。一方、百貨店やコンビニの販売、業務用やトラベル用の販売は低下しています。そうなるとサプライチェーン全体が変わります。たとえば通販が増えると、販売店から重たいものを持って帰らなくて良くなり、自宅まで運んでくれるので、大型化や大量化されるなど販売単位の容装がかわりました。
また、カテゴリーでも家庭用食品、消毒系は増加し、化粧品や旅行グッズなどの外出必需品は減少しました。販売形態がかわると生産も変わり、これに合わせて物流が変わる。今までの既存のものから新たなものが増えるということで、倉庫と在庫というものに対しての影響が多くなっています。

荒木：例えば、上図の二つの商品のグラフを比べていただくとわかると思いますが、左側のグラフは非常に販売が落ちてます。これはどちらかというとトラベル関連の製品となります。右側のグラフは、口内衛生用の商品で、これは急激に伸びています。

荒木：そして、トラベル製品のように販売が落ちたものに関しては、在庫が当然増えてしまいます。製造当初の計画では、ここまでコロナが長引き販売に影響を及ぼすとは予測していないので、例年通りの計画に合わせて生産してしまいます。それがコロナ過の長期化によりインバウンドはゼロ。結果として大幅に在庫は残ってしまった。

売れる商品（殺菌系）に対しては、売れなくなった商品のリカバリーのために、もっと売る計画を立てます。そのためにはどんどん生産して在庫を持たなければいけない。これらの理由で事業規模は昨年と変わらないのに在庫は増加する結果となりました。グラフの左側が去年まで、ようは12月までの昨対比となります。在庫の色は、ほとんど同じような波になっていると思います。赤い線は売上なのですが、これもほとんど同じです。

グラフは、1月になってからが右側の半分なのですが、この売り上げ自体の合計はそこまで変わってないのです。
これは、売れなくなったものと売れるものが弊社の場合は、足して二で割ると同じくらいだという要因があるのですが、明らかに在庫、奥の薄い側の在庫（グラフの薄い緑の部分）が今年の在庫なのですが、増えている…という現象が出ています。
つまり、倉庫全体的には不足しているということになるわけです。

荒木：上図はいろんな販売チャンネルなのですが、圧倒的に一番右の通販が増えていると思います。さらにそれを、中の販売のカテゴリ別に見ると、凸凹は結構あるのですが、合計にするとそんなに変わらなくなります。

そして、今回のコロナ問題で特に増えたのが『新三種の神器』と言われる「マスク」と「消毒液」と「体温計」です。
「消毒液」に関しては、なんと累計で2000%になっており、昨対で考えると20倍になっています。しかし、こういう商品が出ると、我々の在庫調整に関しては非常に難しくなるのです。良い事例が大阪府吉村知事の、「ウソのようなホントの話」騒動です。これは吉村知事が「ウソのようですが、ポビドンヨードを含んだうがい薬で新型コロナの陽性者が減っていく・・・・・」と、うがい薬「イソジン」を手に取り、吉村洋文・大阪府知事が会見したことで、「急にイソジンがこれだけ売れた…」という8月4日・5日の事件となります。すぐに品切れて大騒ぎに、急な増産して商品が揃った時には売れなくなってしまう…。という状況になるのです。

これ（上図の右下緑のグラフ）は、弊社のお口の中の消毒スプレーの販売推移のグラフなのですが、これも、緑色部分が在庫で濃い線が販売の推移となっており、毎日の販売の推移を示しています。そして、8月7日（イソジンが品切れた後）になりますと、これだけ販売が急増しました。グラフから分かるように、「急に出て直ぐに収まってしまう…」という状況になります。このような商品の在庫調整は非常に難しいものとなるのです。

荒木：今度は、通販市場を見てみますが、今150%に増えています。（上図の③部分のこと）

しかし150%に増えた最大の要因は食品です。食品が全体の45%を占めるようになりました。そして食品の中でも、右の下の棒グラフにあるようにチルドなど、温度管理をしなければいけないものが増えているのです。そうすると、温度管理商品の倉庫が不足してきてしまいます。
結局コロナ過の影響で、アルコール消毒液の増加による危険物倉庫の不足や、食品などの温度管理倉庫の不足が発生したのです。これらが新たな物流上の変化ですね

荒木：さらに今後、コロナ対策の治療薬が出てきた時、厳しい温度管理をしていかなければいけない『GDP対応倉庫』など、この特殊な倉庫が非常に増えるというのが、これから先の状態と考えられます。

コロナ禍における倉庫在庫の推移について

寺内：荒木さんのお話で面白いなと思いますのが、「売れるものと売れないものがこのコロナで出てきました」と、「売れないものは売れないんで当然在庫がつみ上がっちゃいます」と。売れたものも、つむわけですね？

荒木：売れない分のリカバリーをするため、少しでも多く売りたいですよね。そのためには商品をつくらなければいけませんので、やはり在庫は増えます。

寺内：なるほど。売れないものも増えて、売れるものもつんで増えるというので、結果的に去年よりも在庫がだいぶ増えているような状態が起こっている…ということですね？

荒木：そうですね、日常雑貨系の多くのメーカーで在庫は増えていると思います。

寺内：分かりました。それから、後半でありましたECの拡大による荷量の増加。これはここ10年ほどずっと言われてきていることであると思います。そしてこれがコロナによってさらに拍車がかかっているという状態になるのでしょうか？

荒木：そうですね。今まで日用雑貨用品のEC販売は、5%ぐらいだったのです。
これが、いろいろな種類の製品をまとめ買いすれば、運賃は負担しなくていいなど、優遇サービスがあります。また重たいものを運ばなくていい。例えばドラッグストアーで洗剤を買うなら1リットルを１本持って帰るのが限度ですが、配送してくれるなら単価が安い２リットルを１０本買おう…みたいな考えです。自然についで買いで日雑販売が増えていき、これがスタンダードになるんじゃないかなと思います。

寺内：『ECの買い方自体もちょっと変わってきている』って言うことになるわけですね。

サンスターグループ　ロジスティクス担当　理事　荒木　協和　氏

【資格・所属団体等】
JILS(公益法人日本ロジスティクス協会)ロジスティクス基礎講座委員
経営士資格認定講座講師
JMFI(一般社団法人日本マテリアルフロー研究センター)
ロジスティクス検定講師公益財団法人 流通経済研究所 特任研究員 

倉庫会社が特殊な倉庫を建てるのに躊躇する背景とは？　【19分22秒～21分22秒】

寺内：危険物倉庫であるとか、冷凍倉庫を中心とした温度管理ができる倉庫が足りないというのは、ここ数年ずっと言われてきたことだと思います。これだけ需要があるのであれば、普通に考えるともっと倉庫会社がこういう特殊な機能、高度な機能を持った倉庫を「どんどん建てたらいいのにな？」というふうに思うわけなんですけれども…。
このあたり久保田さん、倉庫会社がなかなかこういう特殊なものを建てるのに躊躇するのは、何か背景があるんでしょうか？

久保田：運送の場合は、あんまり契約期間などはなくて、わりと頻繁に入れ替えることも多いのですが、倉庫はやはりそれなりに長期的な契約することになります。それは、倉庫を建てるときに初期投資が必要なわけで、『その初期投資を日々の倉庫料金から回収していく…』というビジネスモデルになっているからです。

なおかつ、近年は倉庫がどんどん大規模化しています。そのため、土地代は別にして、建物だけでもやはり『数十億円』という建設費がかかってしまう…というのが一般的になってきています。さらに、自動倉庫やラック型自動倉庫となれば、100億を超えるような投資の倉庫も、ごくごく一般的になってきている。
その中で、その初期投資を回収していくというとなれば、やはり相当長期の見通しが必要なわけです。

それはつまり、荷主さんに「ちゃんとコミットしてよ…」と。10年間とか15年とか「長期的に借りますよ」という何らかの裏付けがないと、なかなか倉庫会社としてはリスクがあるため建てられない。なおかつ、マルチテナント型であればいいのですが、こういった危険物や冷凍・冷蔵などとなると、ユーザーも限られますので、なかなかそういう意味では荷主さん側のきちんとしたコミットがないと、なかなか建てられないっていうのがやはり一番大きいのだと思います。

合同会社サプライチェーン・ロジスティクス研究所　久保田　精一　氏

【資格・所属団体等】
城西大学　経営学部　非常勤講師
運行管理者（貨物）
日本物流学会正会員

危険物倉庫の事例紹介　【21分24秒～27分43秒】

寺内：「倉庫会社が特殊な倉庫を建てるのに躊躇する背景」について、実際の倉庫会社さんで、新たに危険物倉庫を構築されたという会社さんにも本日オンラインで参加していただいていますので、少しお話をお伺いしたいなというふうに思います。

上村：はい、マルカミ物流の上村ですよろしくお願いします。

寺内：御社で、実際に倉庫を建設されたということなんですが、世の中全般としてこういうものがなかなか供給が追いつかないというあたりの背景は、物流の事業をされている社長の観点から、どういう風にご覧になってますでしょうか？

上村：まず、危険物倉庫を所有できない、そこに投資できない…という理由としては、さまざまな理由が考えられると思うのですが、まず1つ、『危険物倉庫を建てる場所の問題』があるのかなというふうに思います。

寺内：場所ですか？

上村：はい。
危険物倉庫というのは、その倉庫だけではなく、周辺の環境もかなり規制がされています。実際、我々も1000平米の危険物倉庫を3棟建てる計画をしたのですが、そのうち1棟は、近隣の幼稚園に干渉するということで、一般倉庫にせざるを得なかった…という事例がありました。
特に大阪などの大都市圏では、危険物倉庫を建てる場所、適している場所を探すということが、まず一つ難しい問題なのかなと思います。
それともう一つは、先ほどもありましたが、危険物の物量あるいは流通経路が、まだ「確立されてない、安定していない」ということが言えるのではないかと思います。

もちろん危険物倉庫という器が不足しているので、物量・流通経路が安定しないのは致し方ないのですが、まだ「どこまでの商品を危険物に入れるか？」ということについて、各荷主さんも確立したものがなく、我々物流業者としては、その確立されてない、あるいは不安定な流通に投資することが難しくなるのではないかと思います。

寺内：なるほど、お金の面ではいかがですかね？
投資額とそれから荷主さんからいただける費用のバランスといいますか…。

上村様：そうですね。
多くの危険物倉庫は、だいたい平屋の倉庫ということになりますけど、例えば地上高6メートルの倉庫を建築したとしても、保管できる商品の高さは3メートルまでと決められています。つまり、その時点でもう「50%は空気を保管している…」と言うことになります。特にそれが平倉庫ではなく、二層、三層倉庫になると50%どころではなく、20%、10%の土地の有効活用率になります。
そういった状況がある中でも、仮に荷主さんに通常の商品の単価の2倍あるいは3倍、4倍ということを転嫁できるかというと、まだまだその転嫁できる状況ではない…ということが、今現状かと思います。

寺内：なるほど。今スポット的に2倍、3倍払っていただける荷主さんがいても、じゃあ5年後10年後どうなのか？というと、その荷主さんが出て行く可能性を考えると、建てる側としてはリスクが結構ありますよね。

上村：それと製品についても、消毒液などは別として、ガスを使うとかそういうものは、極力危険物を使わない製品にしていこう…という動きがありますので、もちろん（危険物倉庫の）需要は増えているのですが、危険物商品の全体の物量が今後どうなっていくのか？というところも不安定要素なのかなと思います。

今回は、動画の28分程度までの部分をテキスト化しています。これ以降の内容は、分割して別の記事でご紹介していますので、そちらでご覧ください。

RiSOKOセミナー　『倉庫が足りない！需要が増す機能型倉庫の実態と今後の供給』第二弾　【26分17～51分36秒】

RiSOKOセミナー　『倉庫が足りない！需要が増す機能型倉庫の実態と今後の供給』第三弾　【51分37秒～】